A Lei do Inquilinato (nº 8.245) é um conjunto de normas que regulamentam o mercado de aluguéis residências e comerciais no Brasil. Ela foi homologada em 1991, mas sofreu algumas alterações ao longo dos anos, como em 2009, quando a legislação foi corrigida através da Lei nº 12.112 que determinava, dentre outras coisas, a redução do prazo para o inquilino sair do imóvel. Em 2016, com as mudanças no Código de Processo Civil, a Lei do Inquilinato foi modificada novamente, principalmente com relação às ações de despejo.

Para garantir a sua segurança na hora de alugar um imóvel, é muito importante estar por dentro das regras determinadas pela lei. No texto de hoje, iremos explicar para você quais são os direitos e deveres do inquilino.

Direitos do inquilino

Receber o imóvel em perfeitas condições de uso

O inquilino tem o direito de receber o imóvel em perfeitas condições de uso. Para isso, é preciso que essas condições sejam comprovadas através de uma vistoria que analise detalhadamente as condições do imóvel, feita antes da assinatura do contrato de locação.

Isenção do pagamento de despesas extras de condomínio

De acordo com a lei, o inquilino está isento de pagar as despesas extraordinárias do condomínio. Essas despesas são de responsabilidade do proprietário do imóvel, e o inquilino tem o direito de exigir a apresentação do comprovante de quitação das mesmas. São elas:

• custos de indenizações trabalhistas de funcionários do condomínio ocorridas antes da locação;
• reformas estruturais ou de ampliação da edificação em que a unidade locada se encontra;
• pintura de fachadas, poços de aeração e iluminação e de esquadrias externas;
• reposição das condições de habitabilidade do edifício (que podem ser necessárias após um acidente, por exemplo);
• instalação de equipamentos no condomínio (interfones, alarmes);
• decoração e paisagismo das partes comuns;
• constituição de fundo de reserva.

Preferência de compra

Mesmo durante a vigência do contrato de locação, o proprietário do imóvel tem o direito de vende-lo. Porém, a Lei do Inquilinato garante que seja dada ao inquilino a preferência na compra, com as mesmas condições que serão oferecidas ao mercado. Logo, é obrigação do locador informar ao locatário a intenção da venda, através de um comunicado de fácil comprovação, como uma carta com aviso de recebimento assinado pelo locatário. O inquilino tem 30 dias, contados a partir da data do comunicado, para manifestar se deseja ou não adquirir o imóvel.

Sublocar o imóvel

A Lei do Inquilinato assegura que, a partir do momento em que o proprietário do imóvelconcorda com a sublocação, ela passa a ser um direito do inquilino. Contudo, essa concordância deve constar no Contrato de Locação ou em um documento posterior, registrado formalmente.

Indenização por benfeitorias

O inquilino pode realizar benfeitorias no imóvel, desde que o contrato de locação não asproíba expressamente. De acordo com a lei, existem dois tipos de benfeitorias que são indenizáveis: as necessárias, que não precisam de autorização do proprietário e são feitas para manter as condições de uso do imóvel, e as úteis, que necessitam de autorização e, geralmente, são feitas para melhorar a estrutura do imóvel, aumentando seu conforto e qualidade das instalações.
A indenização por benfeitorias pode ser regulamentada através de cláusula específica do contrato que determinará como ela será feita.

Devolução do imóvel a qualquer tempo

A manutenção da locação durante o prazo estipulado no contrato é um direito do locatário, a não ser que ocorra algum acordo com o proprietário ou alguma situação que justifique uma ação de despejo. Porém, o locatário pode devolver o imóvel quando desejar, mas o contrato pode prever uma multa se a devolução ocorrer antes do prazo estipulado. O valor e a forma de pagamento devem estar previstos de forma clara no contrato.

Comprovantes de pagamentos

É direito do inquilino receber todos os comprovantes de pagamentos de aluguéis. Além disso, ele também pode reter os recibos de pagamentos das taxas de condomínio, contas de água, energia e outras que comprovem que ele cumpriu com as obrigações. Não fornecer esses recibos configura infração contratual e o locador pode ser punido de acordo com a forma prevista no contrato.

Pagamento de taxas administrativas

As taxas administrativas e de intermediação são de responsabilidade do proprietário do imóvel. São elas: conferência da idoneidade do locatário e dos seus fiadores; impostos, taxas e seguros complementares para incêndios, exceto quando acordado em contrato e tarifas referentes à administração imobiliária.

Deveres do inquilino

Aviso prévio de mudança

O locatário deverá avisar com até 30 dias de antecedência que deixará o imóvel. Ele poderá fazer isso recorrendo à imobiliária e comunicando oficialmente a decisão. Caso não haja aviso prévio, o locador poderá cobrar do inquilino o referente a um mês de moradia pela ausência do comunicado.

Manutenção do imóvel

A manutenção da casa por parte do inquilino é obrigatória. Se os danos existentes não foram causados pelo inquilino, ele terá o direito de exigir do locador os devidos reparos. Porém, caso tenha sido causado por ele próprio ou terceiros, que a seu convite estiverem no imóvel, ele será obrigado a resolver as questões sem a ajuda do proprietário.

Pagamento das contas em dia

Além do aluguel, o inquilino precisa estar atento às demais obrigações que possam constar no contrato, como cobranças de condomínio e algumas taxas extras periódicas referentes à administração do prédio, em caso de apartamentos, por exemplo.

Boa convivência

Além dos deveres relacionados às questões materiais, o inquilino também tem obrigação de ficar atento às normas de convivência de condomínio, em caso de prédios ou lotes divididos. O inquilino com conduta considerada antissocial pode ter que deixar o imóvel caso o problema não seja contornado.

Utilizar o imóvel apenas para o fim acordado

O locatário só pode utilizar o imóvel para os fins que estão descritos no contrato. Ou seja, não se pode fazer uso comercial para um imóvel de uso residencial e vice-versa. O locatário também deve conservar a casa da mesma forma, mantendo sua especificidade.

Respeitar as regras do condomínio

A partir do momento em que o contrato de locação é realizado, o inquilino passa a ter responsabilidades junto ao condomínio, devendo obedecer a todas as regras estabelecidas no regimento do mesmo.

Para ter um contrato que garanta todos os seus direitos e deveres, o ideal é que você tenha o acompanhamento de quem entende do assunto. Seja você locador ou locatário, entre em contato com a Dommus, nossa equipe está preparada para te ajudar!

Por: Dommus